El contrato de arrendamiento de finca urbana es aquel por el que una parte se obliga a entregar a otra el goce o uso de un bien inmueble por tiempo determinado y precio cierto.
Es un contrato que regula la entrega de una finca urbana por parte de una persona, que se denomina arrendador, a otra persona, que se denomina arrendatario, por un plazo determinado, con el cobro, como contraprestación, de una renta, habitualmente, mensual.
Este contrato, se suele denominar, de forma coloquial, de alquiler, y las partes suelen conocerse como “casero” e “inquilino”, respectivamente.
Entendiendo por finca urbana aquel inmueble o construcción que se destina, bien a uso de vivienda (es decir, residencia habitual y permanente del inquilino) o uso distinto de vivienda (como son los que se celebran por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente).
Este tipo de contrato viene recogido, con carácter general, en el Código Civil, y regulado de forma específica en la Ley 29/94, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. que regula las prescripciones que rigen de forma preceptiva; y ello sin perjuicio de los pactos y acuerdos que, en el marco de la autonomía de la libertad de las partes, puedan establecerse, siempre y cuando, se respeten aquellas normas que, por su carácter, resulten de obligado cumplimiento.
La entrega del inmueble y el pago de la renta
No cabe duda que, recogiendo la norma los derechos y obligaciones que competen a las partes, arrendadora y arrendataria, resultan especialmente relevantes y esenciales al contrato, la entrega de la posesión de inmueble al inquilino para su uso y disfrute durante el plazo convenido, y el pago de la renta como contraprestación.
Siendo, igualmente, la primera preocupación de quien actúa como “casero”, el efectivo cobro de la renta, y lo que es más, el modo de proceder para, en caso de impago por el inquilino, recuperar el inmueble, de la forma más eficaz y ágil posible.
Para el supuesto de darse esta situación, de incumplimiento por el inquilino del pago de la renta convenida, establece el artículo 27 de la Ley de Arrendamiento Urbanos la posibilidad, bien de exigir el cumplimiento de la obligación (esto es reclamar las cantidades efectivamente adeudadas), bien resolver el contrato de pleno derecho, con reclamación, igualmente, de las cantidades que por todos los conceptos procedan.
Llegados a este punto, resulta indiscutible que un inquilino que no satisface cumplidamente con el pago de la renta, u otros conceptos recogidos en el contrato (suministros, tasas o impuestos, Cdad. de Propietarios, etc.), no es un arrendatario deseable, siendo más que previsible su situación de crisis económica y ausencia de patrimonio, así como el incumplimiento pertinaz durante toda la duración del arriendo, en esta y otras obligaciones, de modo que la reclamación de las cantidades adeudadas, con mantenimiento del contrato no es una opción conveniente ni recomendable.
En estos supuestos, el arrendador opta por la resolución del contrato, en la pretensión de recuperar la finca y, si es posible, ver saldada la deuda.
Para esta resolución contractual, dada su singularidad e intereses en juego, se ha previsto un procedimiento especial y ágil, que reduce los trámites a efectuar y que facilitan la recuperación del inmueble, que se denomina desahucio por falta de pago de la renta.
¿Qué es el desahucio por falta de pago de la renta?
Es un procedimiento judicial tendente a recuperar la posesión de una finca urbana o rústica, debido al incumplimiento del arrendatario del pago de la renta concertada o de cantidades asimiladas (suministros, tasas o impuestos, Cdad. de Propietarios, etc).
Este procedimiento tiene como objeto principal la declaración del incumplimiento de los términos del contrato por parte del inquilino, por faltar al pago de la renta, y que, en consecuencia, el arrendador recupere el inmueble alquilado.
Además, el arrendador puede reclamar, conjunta y acumuladamente, los todos los conceptos adeudados.
No obstante, tal y como se señalará seguidamente, no siempre el ejercicio acumulado de ambas acciones resulta aconsejable, dado que dota al inquilino moroso de mayores oportunidades de oposición y defensa y, con ello, puede dilatar los trámites y retrasar el objetivo principal de este pleito, que no es otro que la recuperación de la finca, en aras del cobro de una deuda que, lamentablemente, no será saldada.
Por lo que, al momento de tomar la decisión sobre qué tipo de acción ejercitar y si es conveniente el ejercicio de la acción acumulada, siempre es importante valorar la situación y considerar y sopesar las ventajas e inconvenientes con un asesor especializado en la materia.
¿Hay que esperar algún plazo de tiempo concreto o número de rents adeudadas para iniciar el procedimiento?
No.
No existen ni se exigen términos de cortesía ni consideración al inquilino moroso.
Esto es, desde el día siguiente al incumplimiento cabe el ejercicio de la acción de desahucio, sin que pueda considerarse en favor del inquilino que se ha retrasado en el pago esta circunstancia como obstativa de la acción.
Habiendo quedado esta cuestión, altamente debatida, definitivamente resuelta por el Tribunal Supremo, quien ya en Sentencia de fecha 24 de julio de 2.008, señalaba que “Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual. El arrendador no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas, como aquí ha acaecido, y, en tal coyuntura, debe prosperar su demanda de desahucio si se demuestra tal reiteración”, rechazando en su FD 3º la existencia de abuso de derecho del arrendador por instar la resolución del contrato por el retraso en el pago de una sola mensualidad, al señalar que “el argumento de que ha existido el abuso de derecho previsto en el artículo 7 del Código Civil, pues no ha habido una contumaz voluntad de impago de la renta; corresponde sentar que si se tienen en cuenta las circunstancias fácticas concurrentes, el arrendatario ha impagado la renta mensual correspondiente a enero de 2001 y el impago de una mensualidad de renta puede provocar la resolución contractual, sin que esta Sala considere que abusa del derecho quién lo ejercita y el que pretende la aplicación del artículo 7 del Código Civil ha de probar la concurrencia de especiales circunstancias existentes que hagan reprochable la conducta objetivamente adecuada a la norma”. La Sentencia termina declarando como doctrina jurisprudencial que el pago de la renta fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase en el abono de las rentas periódicas.
¿Hay que efectuar requerimiento previo al inquilino deudor?
No.
Desde el primer impago cabe la interposición de la demanda en ejercicio de la acción de desahucio.
No obstante, es recomendable realizar el requerimiento previo para evitar, en caso de interposición de demanda que opere la llamada ENERVACIÓN.
¿Qué es la enervación?
Es el derecho que tiene el inquilino, por una única y sola vez, de pagar las cantidades adeudadas y evitar la resolución del contrato.
Esta enervación o posibilidad de “actualizar” la deuda y evitar el desalojo solo cabe efectuarla una vez durante la celebración del contrato (a salvo está, huelga decirlo, lo que las partes mutuamente acuerden o las oportunidades que, de forma amistosa y extrajudicial, el arrendador pueda otorgar al inquilino incumplidor).
Esto significa que, interpuesta demanda por falta de pago de la deuda, el inquilino puede “enervar” la acción, pagando las cantidades debidas, en cuyo caso procede el archivo del procedimiento.
Para evitar esto, así como costes y trámites innecesarios, la norma prevé que el arrendador pueda reclamar, extrajudicialmente, y por cualquier medio fehaciente, la deuda al inquilino, de tal modo que, si transcurrido un plazo de 30 días no se satisficiere la suma adeudada hasta la fecha, el arrendador podrá presentar demanda solicitando la resolución del contrato, y el inquilino no podrá, por haber perdido el derecho, pretender el pago y mantenerse en la finca, por otro lado, si he dicho plazo de 30 días, satisficiere la deuda, no cabrá interponer demanda, por haber “enervado” la acción, pero el inquilino no dispondrá de otro nuevo término para evitar la resolución del contrato.
Tramitación del desahucio por falta de pago de la renta
Viene regulado en los artículos 437 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para el Juicio Verbal con las especialidades establecidas para el desahucio por falta de pago de la renta.
El Juicio Verbal se iniciará la demanda, por la que se solicita la resolución del contrato por falta de pago de la renta y el lanzamiento (desalojo del inmueble) del inquilino.
En esta petición, el demandante podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas (en este último supuesto, con expresión de la cantidad concreta), siempre y cuando se desaloje voluntariamente la finca en el plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de quince días desde que se notifique la demanda.
A esta acción podrá acumularse la pretensión de condena al pago de las rentas debidas a la fecha de demanda y las que se devenguen hasta la toma de posesión del inmueble.
No obstante, y según se ha señalado, es importante valorar la situación económica del deudor y previsión de solvencia, dado que, para el supuesto de que no se ejercite la acción acumulada, la única causa de oposición del deudor es alegar que sí se ha efectuado el pago de la renta, o que cabe enervación. Lo que limita considerablemente su defensa y agiliza el trámite.
Por su parte, de reclamarse cantidades de forma acumulada, el deudor tiene mayor oportunidad de efectuar alegaciones negando la procedencia de la deuda, los conceptos reclamados, el importe concreto objeto de petición, o si la reclamación puede esta prescrita en todo o en parte.
Evidentemente, esto puede dilatar el procedimiento y, lo que, es más, la recuperación de la finca.
Y ello, en no pocas ocasiones, sin garantía alguna del cobro de las rentas adeudadas.
Razón por la cual puede resultar aconsejable, a la vista de las circunstancias del inquilino, ejercitar la acción de desahucio, sin más, para recuperar la finca, valorando a posteriori la conveniencia de la reclamación de las rentas efectivamente impagadas hasta el lanzamiento y demás conceptos adeudados. Dado que dicha oportunidad no se pierde por no haber sido reclamada la deuda a priori.
Admitida la demanda, se requiere al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca y formule oposición, por las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
Si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso de condonación de deuda, se le pondrá de manifiesto en el requerimiento, y la aceptación de este compromiso equivaldrá a la aceptación de sus términos.
El requerimiento expresará, además, el día y la hora que se hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista en caso de oposición del demandando, y el día y la hora exactos para la práctica del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición.
Todo ello con apercibimiento al demandado de que, de no realizar ninguna de las actuaciones citadas, se procederá a su inmediato lanzamiento, sin necesidad de notificación posterior.
Si el demandado no atiende el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, se dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en el día y la hora fijadas.
Si el demandado atiende el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, igualmente, se dictará decreto dando por terminado el procedimiento, y dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca, dando traslado al demandante para que, de haber ejercitado la acción acumulada de reclamación, inste el despacho de ejecución en cuanto a la cantidad reclamada, bastando para ello con la mera solicitud.
En los dos supuestos anteriores, el decreto dando por terminado el juicio de desahucio, impondrá las costas al demandado e incluirá las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca.
Si el demandado formulara oposición, se celebrará la vista en la fecha señalada.
En todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en el requerimiento que se le realice que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la Sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista.
Igualmente, en la resolución que se dicte teniendo por opuesto al demandado se fijará día y horas exactas para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes de treinta días desde la fecha señalada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la Sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en el día y la hora fijadas, sin necesidad de notificación posterior.
Finalmente, reseñar que, en cualquier supuesto, se informará al demandando de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad.
A los mismos efectos, se comunicará, de oficio por el Juzgado, la existencia del procedimiento a los servicios sociales.
Y en el supuesto de que los servicios sociales confirmen que el hogar afectado se encuentra en situación de vulnerabilidad social y/o económica, se notificará al órgano judicial, suspendiendo el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de un mes (o el establecido por norma especial en circunstancias excepcionales) a contar desde la recepción de la comunicación de los servicios sociales al órgano judicial, o de tres meses si el demandante es una persona jurídica.
Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites.
En definitiva, el desahucio por falta de pago de la renta es un procedimiento previsto para, en caso de incumplimiento en el pago de esta, se pueda recuperar la finca (objetivo principal del pleito) de una forma rápida y eficaz, reduciendo trámites, agilizando el proceso mediante el señalamiento, ya desde inicio, de las fechas de vista y lanzamiento, y adoptando una posición favorable al demandante arrendador en caso de pasividad del inquilino demandado en orden a abreviar las actuaciones judiciales necesarias para obtener el lanzamiento del inquilino moroso.
Preguntas frecuentes
- ¿Es necesaria la intervención de Abogado y Procurador?
Sí.
La solicitud y tramitación del procedimiento de desahucio por falta de pago de la renta debe de efectuarse con la representación de Procurador y Letrado que le asista, independientemente de su cuantía.
- ¿Quién puede interponer a demanda?
Siempre, el arrendador.
Que no tiene porqué coincidir con el propietario de la finca.
El contrato de arrendamiento, en cuanto a la parte arrendadora, si bien es habitual que venga concertado por la propiedad, puede suscribirlo cualquier persona debidamente autorizada, y esta persona, que actúa como arrendador, y no el propietario, es quien, como parte en el contrato, ha de instar su resolución.
- ¿Cuánto dura el proceso?
Son muchos los factores que afectan a la duración de un proceso, y pueden hacer que este se dilate innecesariamente en el tiempo, especialmente, la carga de trabajo del Juzgado a que corresponda el conocimiento del asunto, y la postura activa del deudor y obstativa o impeditiva del objetivo de recuperación de la posesión, mediante la solicitud de examen de posible vulnerabilidad social con la suspensión del procedimiento, u oposición (aun no fundada) a la demanda, que conlleva necesariamente la celebración de vista y retraso de la tramitación del pleito.
El plazo aproximado para su resolución suele estimarse entre los 8 y 10 meses.
- ¿Hay algún plazo para la reclamación?
No, en cuanto a la resolución contractual.
Esto es, del mismo modo que la reclamación puede efectuarse por impago de una única mensualidad de renta, el arrendado, por la razón que sea, puede dilatar la reclamación, meses u años, estando siempre a su disposición la resolución contractual en caso de incumplimiento, haya transcurrido el tiempo que haya transcurrido.
No obstante, hay que tener en cuenta que esto no es así para la reclamación de la deuda, estado limitada a los últimos 5 años debidos, de modo que, cualquier cantidad anterior, adeudada y no reclamada, no podrá ser reclamada por haber prescrito la acción.
Somos especialistas en arrendamientos urbanos y reclamación por falta de pago de la deuda y contamos con amplia experiencia en la materia.
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