¿QUÉ ES EL EXPEDIENTE DE DOMINIO?
Es un procedimiento que tiene como finalidad la inmatriculación de una finca en el Registro de la Propiedad, esto es, el acceso por primera vez al Registro de la Propiedad de un inmueble, o la reanudación del tracto sucesivo en el Registro de la Propiedad, es decir, el acceso al Registro de la Propiedad en los supuestos en que el titular de la finca no ha adquirido su derecho de quien consta como titular registral, pues se han producido transmisiones intermedias no inscritas.
En definitiva, se trata de un procedimiento que posibilita la inscripción registral de un inmueble cuando nunca ha estado inscrito previamente, o estándolo, el título de adquisición lo es de quien no es el actual titular inscrito, y su objetivo último es que la realidad “extrarregistral” (es decir, lo real) concuerde con la realidad registral (es decir, lo inscrito).
Ambos supuestos se tramitan de forma similar, y están regulados en el Título VI de la Ley Hipotecaria, artículos 198 y siguientes, y desarrollados en el Reglamento Hipotecario, Título VI, artículos 272 y siguientes.
LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS
Tiene como finalidad la inmatriculación (esto es, la primera inscripción) de una finca en el Registro de la Propiedad, que no existe registralmente.
Regulado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, con el desarrollo prevenido en ellos artículos 272 y concordantes de su reglamento, se tramita con sujeción a las siguientes reglas:
La solicitud
- Se realiza ante Notario hábil en el distrito donde radica la finca o del distrito colindante.
Para el supuesto de que la finca se encuentre sita en varios distritos, podrá ser competente, a elección del solicitante, Notario hábil de cualquiera de los distritos o de sus colindantes.
- Se inicia por quien se considera propietario del inmueble, mediante escrito dirigido al Notario hábil de su elección.
- En la solicitud instando el expediente de dominio para la inmatriculación debe efectuarse descripción literal del inmueble cuya inmatriculación se pretende, y acompañarse la siguiente documentación:
- Título de propiedad de la finca, junto con la certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela, con identificación del titular catastral.
- Relación de datos registrales, catastrales o de cualquier tipoque sirvan para identificar las fincas colindantes.
- Identificación de los derechos constituidos sobre la finca y sus titulares, expresando las cargas a que pudiera estar afecta o acciones con trascendencia real.
- Identificación del poseedor de la finca, y arrendatario, si se trata de vivienda.
La tramitación
Presentado escrito instando el expediente, el Notario levantará acta, a la que incorporará la documentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la propiedad competente, a fin de que expida certificación acreditativa, en plazo máximo de 15 días, de que la finca no consta inscrita en el Registro, siempre y cuando se den las siguientes circunstancias:
- que haya correspondencia entre la descripción contenida en el título de propiedad aportado y la certificación catastral;
- que se dé la falta de previa inmatriculación de la finca a favor de persona alguna;
- que no existan dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se solicita con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas.
Para el caso en que se den las circunstancias legalmente exigibles, se expedirá la certificación prevenida legalmente.
En caso contrario, el Registrador extenderá nota de denegación, comunicándolo inmediatamente al Notario, a fin de que proceda al archivo de las actuaciones.
Las notificaciones
Se realizarán a todos aquellos que, de la relación de titulares contenida en el escrito acompañado a la solicitud, resulten interesados como titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca que se pretende inmatricular, a aquel de quien procedan los bienes o sus causahabientes, si fuesen conocidos, al titular catastral y al poseedor de hecho de la finca, así como al Ayuntamiento en que esté situada la finca y a la Administración titular del dominio público que pudiera verse afectado.
Asimismo, se notificará la solicitud a los propietarios de las fincas registrales y catastrales colindantes y a los titulares de derechos reales constituidos sobre ellas.
Además, se publicará la tramitación del acta para la inmatriculación en el “Boletín Oficial del Estado”, que lo hará gratuitamente.
El Notario podrá ordenar la publicación del edicto en el tablón de anuncios del Ayuntamiento, también de forma gratuita.
Tanto los notificados, como cualquier interesado, pueden presentar ante el Notario, en el plazo de un mes, escrito de alegaciones, con las pruebas que estime oportunas, oponiéndose a la tramitación del expediente de dominio, en cuyo caso procederá dar por concluido el expediente.
La conclusión del expediente e inmatriculación de la finca
De no presentarse alegaciones, el Notario levantará acta accediendo a la pretensión del solicitante, y remitirá copia al Registrador para que practique, si procede, la inmatriculación solicitada.
En caso de calificación positiva por el Registrador, se procederá a extender la inscripción del derecho de dominio.
Archivo del expediente sin inmatriculación
Para el supuesto de archivo por alguna de las causas reseñadas, y conclusión del expediente sin inmatriculación, o denegación por el Registrador, al margen de los recursos gubernativos que procedan frente a la calificación del Registro de la Propiedad, queda abierta la vía judicial del promotor, en defensa de su derecho dominical, a fin de que le sea declarado judicialmente el dominio mediante Sentencia.
LA REAUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO
Tiene como finalidad la reanudación del tracto sucesivo exigida por el Registro de la Propiedad, para la inscripción de una finca que sí existe registralmente, pero no consta inscrita a favor de quien nos ha transmitido.
Regulado en el artículo 208 de la Ley Hipotecaria, con el desarrollo prevenido en ellos artículos 272 y concordantes de su reglamento, se tramita con sujeción a las siguientes reglas, las cuales resultan muy similares a las previstas para el expediente de dominio, a las que se remite:
La solicitud
- Se realiza ante Notario hábil en el distrito donde radica la finca o del distrito colindante.
- Se inicia por quien acredite mediante título hábil ser titular de la finca, mediante escrito dirigido al Notario hábil de su elección.
- En la solicitud instando el expediente de dominio para la reanudación debe efectuarse descripción literal del inmueble cuya inmatriculación se pretende, y expresar la última inscripción de dominio y todas las demás que estuvieren vigentes, acompañando la siguiente documentación:
- Título de propiedad de la fincaa favor del promotor del expediente, junto con la certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela, con identificación del titular catastral y sus colindantes y respectivos domicilios.
- Junto con los documentos que acrediten la adquisición, hay que aportar aquellos otros de los que se disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa y cualesquiera otros que considere oportuno para justificar su petición.
La tramitación
Presentado escrito instando el expediente, el Notario levantará acta, a la que incorporará la documentación presentada, remitiendo copia de la misma al Registrador de la propiedad competente, a fin de que expida certificación acreditativa, en plazo máximo de 15 días, de la interrupción del tracto, que contenga la última inscripción de dominio y todas las demás vigentes, cualquiera que sea su clase; denegándose en el caso de que no se constate la interrupción del tracto.
Las notificaciones
El Notario notificará la pretensión de reanudación a las mismas personas que se citan para la inmatriculación, y en las mismas condiciones, y en todo caso, a quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar.
Esta ha de ser personal, cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, o si, a pesar de tener la inscripción más de treinta años de antigüedad, se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, cualquier otro asiento relativo a cualquier título otorgado por el titular registral o sus herederos.
Si los citados comparecieran y así lo convinieran unánimemente junto con todos los interesados, se extenderá la inscripción del título del solicitante, si fuera procedente.
Si alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición, el Notario dará por conclusas las actuaciones.
La conclusión del expediente e inmatriculación de la finca
De no presentarse alegaciones, el Notario levantará acta accediendo a la pretensión del solicitante, y remitirá copia al Registrador para que practique, si procede, la inscripción solicitada.
En caso de calificación positiva por el Registrador, éste procederá a extender la inscripción del derecho de dominio.
Archivo del expediente sin reanudación
Para el supuesto de incomparecencia u oposición, y conclusión del expediente sin inscripción, o denegación por el Registrador, al margen de los recursos gubernativos que procedan frente a la calificación del Registro de la Propiedad, al igual que en el procedimiento de inmatriculación, el promotor podrá entablar demanda contra todos los que no hubieran comparecido o se hubieran opuesto para defender su derecho.
Nuestro despacho profesional es especialista en la tramitación de expedientes de dominio.
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